가계약 파기 후 해약금 배액배상 및 분양권 가압류 성공 사례

부동산 시장이 불안정해지면 가장 빈번하게 발생하는 분쟁이 바로 ‘가계약 파기’입니다. 오늘은 마이너스 프리미엄(마피) 매물을 잡기 위해 가계약금을 보냈으나, 변심한 매도인이 “우린 만난 적도 없는데 무슨 계약을 했냐”며 배액배상을 거부했던 사건에서 매도인이 배수인의 분양권 가압류를 한 사례를 소개해 드립니다.

1. 사건의 개요

• 의뢰인(채권자): 아파트 분양권을 매수하려던 매수인 A씨
• 상대방(채무자): 분양권 매도인 B씨
• 사건 내용:
  의뢰인 A씨는 2025년 8월, 공인중개사를 통해 용인의 한 아파트 분양권을 마이너스 프리미엄 5,000만 원 조건으로 매수하기로 합의했습니다. 이 과정에서 매매대금, 잔금일, ‘배액배상’ 약정이 담긴 구체적인 문자를 주고받았고, A씨는 즉시 가계약금 을 송금했습니다.
• 하지만 바로 다음 날, 매도인 B씨는 갑자기 태도를 바꿨습니다.

2. 상대방의 주장: “얼굴도 안 봤는데 계약은 무슨 계약?”

매도인 B씨는 계약 파기를 통보하면서도, 의뢰인이 당연히 받아야 할 ‘배액배상(계약금의 2배)’은 절대 줄 수 없다고 버텼습니다. 그 이유는 다음과 같았습니다.

• “우리가 직접 만나서 도장 찍은 것도 아니지 않느냐.”
• “나는 매수인이 누군지도 모른다. 인적사항도 못 받았다.”
• “얼굴 한 번 안 본 사이에 무슨 계약이 성립하냐. 그냥 받은 계약금만 돌려주겠다.”

매도인은 ‘대면 계약서’가 없다는 점을 핑계로 계약의 효력 자체를 부정했습니다.

3. 가계약 파기의 주요 쟁점

구분	매도인의 주장 (계약무효)	법적 판단 (계약유효)
당사자 특정	“얼굴도, 이름도 모른다”	중개과정에서특정됨
계약 성립	“종이 계약서 안 썼다”	문자 합의만으로 유효함
결론	원금만 반환하겠다	배액배상 의무 발생

• 계약 당사자의 특정: 매매계약이 성립하려면 계약의 당사자가 특정되어 있어야 합니다. 하지만 직접 만나서 통성명을 하고 얼굴을 봐야만 당사자가 특정되는 것은 아니며, 중개사를 통해 계약 교섭이 진행되었어도 이미 당사자는 특정된 것입니다. 더구나 계약금을 송금하는 시점에는 서로 상대방의 이름까지 알게 됩니다.
  
  부동산 공인중개사들은 계약 당사자들이 교섭 도중 중개사를 따돌리고 ‘직거래’를 하는 것을 막기 위해 계약금을 주고 받기 전에는 당사자들이 만나거나 연락처를 알게 하는 것을 꺼리는 경우가 많습니다. 하지만 중개사들을 통해서도 당사자는 특정된 상태입니다.
  쉽게 예를 들면, 소개팅을 하기로 했다면 직접 만나기 전에도 주선자를 통해 소개팅할 사람들은 이미 특정되어 있는 것과 같습니다.
• ‘가계약’도 결국 계약입니다: 당사자가 만나 계약서에 날인하기 전의 상태를 흔히 ‘가계약’이라 부르지만 당사자 사이에 의사의 합치가 있으면 계약은 성립되고, 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 의사의 합치가 있어야 하는 것도 아니며, 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다는 것이 확립된 판례입니다.( 대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결)
  부동산과 관련된 ‘가계약은’ 대부분 매매계약의 중요사항에 관한 합의를 포함하므로, 계약서 작성 전에도 이미 ‘계약’이 성립된 것입니다. 
• 해약금 약정의 효력: 가계약금을 송금할 당시 매도인과 매수인은 문자메시지를 통해 “매도인은 가계약금의 배액배상, 매수인은 가계약금 포기로 계약해지 가능”이라는 합의를 했습니다.
  또한 해약금(계약금) 약정은 실제로 계약금이 지급될 것을 요건으로 하는데(요물계약이라고 합니다), 이 사건에서는 매수인이 매도인에게 계약금을 지급했으므로 해약금 약정은 유효하게 성립했습니다.

가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다. (대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 )

4. 결과:  가압류 결정 인용

• 분양권 가압류로 압박: 이 사건의 경우 매도인이 계약금을 받은 은행 계좌를 가압류하는 방법도 있었습니다. 그런데 매도인이 배액배상을 거부한 채 제3자에게 분양권을 팔아버리고 모든 예금을 빼돌리면 나중에 소송에서 이겨도 돈을 받기 어려워질 수가 있습니다. 이를 막기 위해 매도인이 신탁회사(제3채무자)에 대해 가지는 ‘분양권’ 자체에 대한 가압류를 신청했습니다.
  또한 소유권이전등기청구권 및 분양계약 해제에 따라 채무자(매도인)이 받을 일체의 권리를 가압류 목적에 포함시킴으로써 채권 추심 가능성을 높였습니다.
• 문자메시지와 통화 녹취록을 소명자료로 제출하여, 비록 얼굴은 보지 못했어도 당사자가 특정되었으며, 중요 부분에 대한 확정적인 의사 합치로 계약 및 해약금 약정이 성립되었음을 소명했습니다.
  한편, 법원은 피보전채권이 소명되어도 가압류 가처분 담보제공을 하게 하는데, 이 사건에서는 채권자(매수인)에게 현금공탁 대신 보증보험을 담보로 제공할 수 있게 하고 “채무자(매도인) 명의의 분양권을 가압류한다”는 결정을 내렸습니다. 분양권이 묶인 매도인은 이 상태로는 다른 사람에게 분양권을 팔 수도, 명의를 넘길 수도 없게 됩니다.

5. 마치며

“계약금만 돌려주면 끝이다”라며 가계약 파기를 생각하는 매도인들이 많습니다. 하지만 계약의 핵심 내용이 합의되었다면 그것은 엄연한 계약이며, 배액배상 합의를 하고 실제 계약금을 주고 받았다면 해약금 약정도 성립됩니다. 상대방이 가계약 파기를 하면서도 막무가내로 계약금만 반환하겠다(또는 반대로 매수인이 계약을 파기하면서 계약금을 돌려달라고) 주장하며 버틸 때, 감정적으로 싸우기보다는 신속하게 법적 조치를 취하는 것이 내 재산을 지키는 가장 빠른 길입니다.

비슷한 상황으로 고민 중이시라면, 풍부한 경험을 보유한 김지환 법무사와 상의하세요.