임대차 계약이 종료되면 임차인의 원상회복의무 때문에 많은 분쟁이 생깁니다. 이 글에서는 상가와 주택의 원상회복 범위, 판례를 알아보겠습니다.
1. 임차인의 원상회복의무
1) 원상회복의무의 발생
임차인이 임대인에게 임대목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있습니다.(민법 제654조, 제615조)
임대차 기간이 종료한 경우는 물론이고, 임대인의 귀책사유로 임대차 계약이 해지된 경우에도 임차인이 원상회복의무를 지며, 이와 별개로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다.(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결)
2) 임차인의 원상회복의무의 범위와 내용
• 기준시점: 임차인은 자기가 임차 받았을 때의 ‘원래 상태’로 목적물을 반환해야 합니다. 따라서 ‘원래 상태’를 입증하기 위해 임대차 계약을 체결할 때에는 당시 상태를 사진으로 자세히 남겨야 합니다
• 물리적 상태: 임대목적물이 훼손된 경우라면 원래대로 수리해서 반환해야 하고, 임차인이 시설물을 설치한 것이 있다면 철거해야 합니다.
• 협력의무: 임대인이 ‘임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무’도 원상회복의무에 포함됩니다. 예를 들어 상가라면 새로운 임차인이나 소유자가 영업허가를 받는데 지장이 없도록 폐업신고절차도 이행해야 합니다.(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결)
추상적으로 보면 원상회복의무의 내용은 간단해 보이지만 실제로는 목적물이 상가인지 주택인지에 따라 여러가지 이유로 다툼이 많이 생깁니다.
2. 상가 임대차의 원상회복의무: 전 임차인이 만든 시설도 철거해야 하는가?
1) 상가의 원상회복 방법
아파트나 주택과 달리 상가는 아무런 인테리어가 없는 상태에서 분양되고 임차인이 자기 업종에 맞게 벽과 바닥부터 인테리어 공사를 합니다. 그리고 임대차가 끝나면 새로운 임차인이 다른 업종에 맞는 인테리어를 할 수 있도록 만드는 ‘철거’가 원상회복의 주된 방법이 됩니다.
그런데 일부 시설이나 인테리어는 다음 임차인이 이어받아 사용하기도 하며, 계약에서 원상회복의 범위를 제대로 정해놓지 않으면 ‘전 임차인이 한 시설까지 철거해야 하는지’를 놓고 분쟁이 생깁니다. 철거공사비가 만만치 않기 때문입니다.
2) 전 임차인이 만든 시설이 있는 경우
• 전 임차인이 했던 시설을 소유자가 새로운 임차인에게 그대로 임차한 경우: 전 임차인과 후 임차인 사이에 권리금 계약 등 아무 관계가 없는 경우라면, 새로운 임차인은 자기가 인도 받았을 때의 ‘원래 상태’로만 반환하면 되고 그 전의 임차인이 설치한 시설까지 원상회복시킬 의무는 없습니다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)
• 영업양도의 경우: 최초 임대차계약이 체결되어 점포에 프랜차이즈 커피숍 인테리어가 되고 나서 영업양도를 통해 임차인 지위가 여러 번 양도된 사건에서, 대법원은 마지막 임차인에게 원상회복의무가 있다고 판시하기도 했습니다.(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)
영업양도계약의 내용상 임차인의 지위가 포괄적으로 승계되었으므로 최초 임차인의 원상회복의무도 그대로 승계되었다고 볼 수도 있습니다. 하지만 대법원은 ‘원상회복의무의 내용과 범위는 구체적·개별적으로 판단해야 한다’는 점을 강조하고 있으므로 영업양도라고 해서 무조건 원상회복의부가 승계된다는 결론을 내릴 수는 없습니다.
• 권리금을 주고 양수한 시설의 경우: ‘임차인이 전임차인으로부터 시설 및 비품 일체를 인수하는 대가로 권리금을 지급하는 경우에는 임차인이 전 임차인으로부터 인수한 시설 및 비품 일체에 대한 철거의무까지 인수하였다’는 하급심 판례들이 다수 있습니다.(서울중앙지방법원 2019. 10. 25. 선고 2018가단5130452 판결 등) 하지만 이 또한 무조건적이라고 할 수는 없습니다.
3. 주택 임대차의 원상회복의무: 어디서부터 ‘훼손’으로 볼 것인가?
1) 주택의 원상회복 방법
아파트와 같은 주택임대차의 경우 벽지, 마루 등 인테리어가 있는 상태에서 임대차가 이루어집니다. (그리고 임대차가 끝나면 인테리어는 그대로 두고 나가야지 ‘철거’를 하면 큰일납니다) 그런데 생활하다 보면 인테리어에 닳고 손상되는 부분이 생길 수밖에 없으므로 ‘훼손’ 문제를 두고 분쟁이 생깁니다.
2) 정상적인 사용에 따른 가치하락
임대차계약에 있어서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로 임차인의 원상회복의무는 임차인이 임대인으로부터 임대차목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복하여야 한다는 의미로 볼 수 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 있는 경우에 임차인은 원상회복의무를 부담한다.”는 것이 법원의 확고한 판례입니다.
3) 임차인의 원상회복의무와 도배 문제
임대차가 끝나면 도배 문제로 다툼이 많이 생깁니다. 단순히 시간이 흘러 벽지가 낡은 정도의 ‘감모’는 ‘훼손’이 아닙니다.(청주지방법원 2018. 9. 12. 선고 2018나856 판결 등) 하지만 도배한지 얼마 안된 실크벽지에 애들이 낙서를 했다면 훼손에 해당됩니다.(인천지방법원 2023. 11. 22. 선고 2023나53563)
위와 같은 판례의 입장은 지극히 상식적인 것이며, 벽지 이외에도 마루나 씽크대 등 다른 어떤 부분을 대입해도 ‘훼손’인지 아닌지 결론을 알 수 있습니다.
4. 임차인이 원상회복을 거부하는 경우 생기는 분쟁들
• 임차인이 원상회복의무를 거부하면 임대인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해액은 원상회복 비용과 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지 임대료 상당액이 됩니다.
• 임대차보증금은 원상회복의무 위반으로 인한 손해를 담보하므로, 임대인은 손해를 공제하고 보증금을 반환할 수 있습니다.
• 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행 관계입니다. 따라서 임차인이 원상회복의무위반 사실이나 그 손해액을 인정하지 않으면 ‘일부 변제는 무효’라며 보증금을 전부 반환받지 못한 것과 마찬가지로 목적물 반환을 거부하고 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인이 순수하게 동시이행항변권만 행사하기 위해 짐을 다 빼놓으면 건물을 사용 수익하는것이 아니므로 ‘실질적 이득’이 없고, 임대인은 임차인에게 차임 상당의 손해배상이나 부당이득을 청구하지도 못합니다.
• 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 경우, 임대인은 이를 이유로 보증금 전액을 반환 거부할 수 없습니다.(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 – 임차인이 32만 원짜리 전기시설 수리를 하지 않았다고 임대인이 보증금 1억2500만 원의 반환을 거부하는 것은 허용될 수 없다고 한 사례) 그리고 마찬가지로 임차인도 임대인이 보증금에서 수리비 32만원을 빼고 준다는 이유로 건물 인도를 거부하다가는 패소할 수밖에 없습니다.
• 합리적 이유 없이 원상회복의무 위반으로 싸우면 임대인과 임차인 모두 힘들어지므로 서로 존중하며 원만히 합의하는게 바람직합니다.
5. 원상회복의무 면제약정과 비용상환청구권 포기
• 임대인이 한 시설이 임대차 목적물에 부합되어 객관적 가치를 증가시키는 것이라면 임차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 있습니다.(민법 제626조 제2항)
• 임차인이 비용상환청구권을 포기하는 대신 원상회복의무도 면제하는 약정이 흔히 이루어 집니다. 다만 비용상환청구권을 포기하는 약정이 있다고 해서 자동으로 원상회복의무도 부담하지 않는다고 해석되지는 않으므로 계약서 문구를 정확하게 작성해야 한다는 점을 주의해야 합니다.(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결)
• 임차인의 원상회복의무와 관련된 분쟁은 사전에 계약을 분명히 하면 대부분 예방할 수 있습니다.
임대차 분쟁의 특징으로 큰 이익을 보다는 것도 아닌데(승소해서 돈을 받아도 철거비용, 수리비용으로 충당되므로) 당사자들의 감정대립이 매우 심하고 서로 막대한 손해를 입혀가며 다투게 된다는 점, 나중에 조정이나 화해를 통해 분쟁이 끝나고 소송비용은 각자 부담하는 경우가 많다는 점 등을 들 수 있습니다.
따라서 임대차 분쟁은 우선 법무사를 통해 자신의 주장을 정리한 소장이나 답변서를 제출하고 조정에 대비하면서 경제적 해결책을 찾는 것이 중요합니다.