임대차 계약을 갱신할 때 임대인이 일방적으로 월세나 보증금을 5% 올릴 수 있는 차임증액청구권이 있다고 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 경제 사정이 변동이 있을 때 행사할 수 있는 권리이며, 무조건적인 권리가 아닙니다. 또한 경제 사정에 따라서는 임차인도 차임(월세, 임대료)의 조정을 요구할 수 있습니다. 이 글에서는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 정한 차임증감청구권 및 차임증액청구권의 요건과 효력 발생 시기에 대해 알기 쉽게 정리해 드립니다.
- 경제 사정 변동 시: 임대인과 임차인 모두 차임의 증감을 청구할 수 있습니다.
- 증액 한도: 주택 및 상가 임대차보호법상 5% 제한이 있습니다.
- 행사 방법: 경제사정의 변동이 없는데도 임대인이 무조건 5%를 올릴 수 있는 것이 아닙니다. 당사자가 협의하고, 협의가 이루어지지 않으면 소송을 통해 결정됩니다.
1. 차임증감청구권이란?
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.상가임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
- 차임증감청구권이란?: 경제사정의 변동으로 원래 계약한 차임(임대료) 또는 보증금을 유지하기 어려울 때 당사자가 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있는 권리이며, 원래 민법에서 차임증감청구권(민법 제628조)을 규정하고 있지만, 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법은 민법보다 상세한 규정을 두고 있습니다.
- 쉽게 말해, 임대차 기간 중에도 임대인은 “물가가 너무 올랐으니 월세를 올려달라”고 할 수 있습니다(차임증액청구). 반대로 임차인도 “경기가 너무 안 좋으니 월세를 깎아달라”고 요구할 수 있습니다(차임감액청구).
- 공통요건: 임대인의 차임증액청구나 임차인의 차임감액청구 모두 ‘조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동’이 있을 때 행사할 수 있습니다. 개인적인 사정이 어렵다고 행사할 수 있는건 아닙니다.
2. 임대인의 차임증액청구권
(1) 증액한도
- 증액 한도: 임차인 보호를 위해 차임증액청구권은 약정한 월세 또는 보증금의 5% 한도에서 행사할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제7조, 상가임대차보호법 제11조) 단, 임대차보호법 적용대상이 아닌 민법상 임대차에는 이러한 제한은 없습니다.(창고 등)
- 주기 제한: 임차인은 차임증액청구권을 행사한 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다.
- 증액한도가 없는 경우: 증액한도 5%는 임대차계약 기간 중 또는 계약을 갱신하는 경우에 적용됩니다.
임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다.(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결)
그런데 실질적으로는 임대차 계약을 갱신하면서 ‘재계약’이라는 제목의 계약서를 작성한 경우, 대법원 판례는 재계약이나 증액 합의가 이루어진 것으로 보지 않고, 실질에 따라 계약이 갱신된 것으로 보아 차임증액 한도를 적용하고 있습니다.
(2) 증액한도 5%를 초과하여 차임을 인상한 경우: 부당이득 반환청구 가능
임대인이 증액한도를 초과하여 차임 인상을 요구하고, 임차인이 어쩔 수 없이 여기에 따랐다 해도 이러한 차임인상 약정은 무효입니다. 따라서 임차인은 임대인에게 초과 지급한 임대료 반환을 청구할 수 있습니다.
증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)
3. 임대인의 감액청구권
물가가 지속적으로 상승하고 있으므로 흔한 일은 아니지만, 경제사정의 변동에 따라 약정된 임대료가 과다하게 되었다면 임차인도 감액을 요구할 수 있습니다. 감액의 경우에는 감액한도나 1년이라는 주기 제한은 없습니다.
3. 차임증감청구권의 행사 방법 및 효력 발생시기
차임증감청구권은 사법상 형성권의 성질을 가집니다. 재판(소송)을 통해서만 행사해야 하는 것은 아니며, 재판 외의 청구(내용증명, 구두 통보 등)로도 가능합니다. 얼핏 와 닿지 않는 말이지만 실제 과정을 보면 사법상 형성권의 뜻을 이해할 수 있습니다.
- 임대인의 증액청구
구두 통보, 내용증명(재판 외의 청구)로 가능하며, 차임 증액청구를 위해 곧바로 소송을 제기할 필요는 없습니다. - 협의 또는 소송제기
임차인과 임대인 사이에 협의가 이루어지면 차임 증액의 효과가 생깁니다. 다만 차임을 5% 이상 올리기로 협의했더라도 강행법규에 위반되어 효력이 없으므로, 임차인은 나중에 5% 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제10조의2)
협의가 이루어지지 않는다면, 결국 소송을 통해 법원이 증액을 할지 여부 및 얼마나 증액할 지를 5% 한도에서 결정하게 됩니다. - 임대인의 증액청구가 인용된 경우 차임증액의 효과 발생시기
법원이 차임 증액을 결정하게 되면, 그 효력은 판결 확정일이 아닌 ‘증액 청구가 임차인에게 도달한 때’로 소급하여 발생합니다. 즉, 재판이 길어져도 처음에 올려달라고 했던 날짜부터 계산하여 인상분을 줘야 합니다. - 지체 책임 및 계약 해지 여부
가장 중요한 부분입니다. 법원의 결정이 나오기 전까지 임차인이 ‘증액 전의 기존 차임’만 지급했다고 해서 임대차계약의 해지 사유 인 ‘차임 연체’가 되지는 않습니다. 단 증액된 차임에 대한 지연이자는 임대인의 증액청구를 받은 다음날부터 지급해야 합니다.
임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다 …대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로서, 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니다.(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 )
임대차 계약을 갱신하면 임대료나 보증금을 5% 인상해줘야 하나요?
무조건 5%를 인상해줘야 하는 것은 아니며 5%는 상한입니다. 임대차 계약의 갱신과 차임증액청구권은 별개입니다. 다만 임대차를 갱신하는 기회에 임대인이 차임증액요구를 하는 경우가 많을 뿐입니다.
임대차를 2년만에 갱신했다면 임대료나 보증금을 10% 인상해도 되나요?
5%를 초과할 수 없습니다. 차임증액청구는 한 번 행사하면 1년 이내에는 하지 못합니다. 증액청구를 하지 않았다고 해서 5%가 ‘이월’되는 것이 아닙니다.
창고를 빌렸는데, 임대인이 임대료 10%를 인상해달라고 할 수 있나요?
상가임대차보호법 또는 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에만 차임증액한도가 있습니다. 창고 건물 임대차는 민법상 임대차로서 5%의 증액한도는 없습니다. 하지만 민법 제628조에 따라 ‘경제사정의 변동’이라는 요건은 필요합니다.