주택임대차보호법은 **임차인이 갱신요구권**을 행사할 경우 1회에 한하여 임대차계약이 갱신되지만, 임대인(또는 직계 존·비속)이 주택에 실제 거주하려는 경우, 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항) 하지만 최근 임대인이 허위로 실거주 목적 갱신 거절을 하여 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
1. 실거주 목적 갱신 거절의 법적 근거와 분쟁 소지
현행 주택임대차보호법은 갱신 거절 당시 임대인에게 ‘진짜 실거주 의사가 있는지’ 근거를 미리 제시하도록 규정하고 있지는 않으며, 대신 허위로 실거주 이유를 내세운 경우에 대한 사후적 손해배상책임을 정하고 있습니다.
다만 대법원 판례는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였지만, 임차인이 퇴거를 거부하여 임대인이 건물인도를 청구한 사건에서 ‘실제 거주하려는 의사’가 있었는지 임대인이 입증해야 한다고 판시했습니다.
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)
임차인이 ‘집주인이 거짓말한다’면서 퇴거하지 않아, 임대인은 실거주 의사가 있어도 실제로 거주 하지 못하고 있는 상황에서’ 실현되지 못한 ‘실거주 의사’를 입증하는 책임은 원고인 임대인에게 있다는 것입니다.
2. 허위 실거주 갱신 거절 시 임대인의 손해배상책임
임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신되었더라면 임차인에게 보장되었을 임대차기간(2년)이 지나기 전에 정당한 사유 없이 해당 주택을 제3자에게 임대하거나 매도하는 경우 임대인은 손해배상책임을 지게 됩니다.
(1) 제3자에게 임대한 경우: 법정손해배상
- 손해배상책임 발생: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나, 2년이 경과하기 전에 제3자에게 다시 임대한 경우 임대인은 종전 임차인에게 손해배상책임을 집니다.
- 임차인의 정보조회권: 임차인은 임대차 종료 후 임대인이 제3자에게 목적물을 임대했는지 여부를 주민센터 등 확정일자 부여기관을 통해 조회할 수 있습니다.(주택임대차보호법 시행령 제5조, 제6조)
- 임차인이 손해배상청구를 한 경우 임대인은 재임대에 대한 정당한 사유를 입증해야 합니다.(살다 보면 다양한 일이 생기지만, 갱신을 거절하고 불과 몇 개월 만에 제3자에게 임대를 했다면 그만한 사유가 있어야 합니다)
- 손해배상액: 세 가지 금액 중 가장 큰 금액
주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권을 실효적으로 보장하고, 임대인의 부당한 갱신 거절로 인한 임차인의 손해 입증이 어렵다는 점 때문에 법정손해배상을 도입하였습니다. 손해배상액은 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 결정됩니다.
- 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액.(환산월차임 산정은 **한국부동산원 전월세 전환계산기**로 산정할 수 있습니다)
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액.
- 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액.
(2) 제3자에게 매도한 경우: 불법행위 성립 가능
- 손해배상책임 발생: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 나서 2년이 경과하기 전에 해당 주택을 제3자에게 매도한 경우에 대해 주택임대차보호법은 별다른 규정을 두고 있지 않지만, 판례는 이 경우에도 임대인은 정당한 사유를 입증하지 못하면 손해배상책임을 지우고 있습니다.
- 손해배상액: (1)과 같은 법정손해배상제도는 정해져 있지 않으며, 이를 유추적용할 수 있을지 대법원 판례는 아직 나오지 않은 상태입니다. 하급심 판례 중에는 유추적용하는 경우도 있지만, (1)과 같은 법정손해배상제도는 우리 법에 이질적인 요소이며, 명문의 규정이 없는 한 원칙대로 임차인은 자신의 실손해를 입증해야 한다는 판례도 있습니다.
피고는, 임대차계약의 갱신거절로 인한 손해배상책임은 법 제6조의3 제5항에 따라 임대인이 임대목적물을 제3자에게 임대한 경우에 인정되는데, 피고는 이 사건 주택을 임대한 것이 아니라 매도하였으므로, 손해배상책임을 부담하지 않는다는 취지로 주장하나, 위 법조항은 임대인이 갱신거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아닐 뿐만 아니라, 같은 조 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구를 거절하지 못한다고 규정하고 있으므로, 같은 조 제1항을 위반한 피고는 민법상의 손해배상책임을 면할 수 없다.(서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결)