💡 핵심 요약: 시행사 미지급금 회수 전략
- 문제점: 시행사가 신축한 건물이 ‘신탁등기’가 되어 있으면 부동산 자체에는 가압류를 걸 수 없습니다.
- 해결책: 시행사가 신탁회사에 대해 가지는 권리인 ‘신탁수익권’을 가압류해야 합니다.
- 효 과: 시행사가 장래 가져갈 사업수익을 묶고, 남은 부동산의 소유권 이전까지 통제하는 강력한 압박 수단이 됩니다.
건설·부동산 경기 침체로 시행사가 채무를 변제하지 못하고, 신축된 부동산은 곧바로 신탁등기가 되어 강제집행이 불가능해 보이는 경우가 많습니다. 하지만 포기하기엔 이릅니다. 신탁수익권 가압류를 통해 채권회수 가능성을 높일 수 있습니다.
1. 사건의 개요
- 채권자(의뢰인)은 할인혜택을 받기로 하고 아파트를 분양계약을 체결했고, 사업시행자인 채무자는 채권자에게 분양대금 전액를 내면 몇 달 후 할인금을 반환하기로 약속했습니다. 하지만 채무자는 내부 사정을 핑계로 약속을 지키지 않았고, 채무자의 재산은 신탁등기가 된 미분양 아파트 말고는 발견하기 어려운 상황이었습니다.
- 처음에 채권자는 부동산 가압류 가능성을 문의해왔지만, 이 사건은 부동산 가압류가 아니라 신탁수익권 가압류를 해야 하는 상황이었습니다.
2. 왜 ‘부동산 가압류’가 아니라 ‘수익권 가압류’인가?
부동산 개발사업의 토지와 건물은 대부분 ‘신탁회사’ 앞으로 등기가 되어 있으므로 시행사(위탁자)에 대한 채권으로 신탁된 부동산을 직접 압류할 수는 없습니다. 대신에 시행사(위탁자)는 신탁사에 대한 수익권을 가지고 있으며 이는 재산상 권리이므로 당연히 가압류할 수 있습니다.
💡 신탁 수익권의 구조: 부동산 개발을 할 때는 많은 자금이 필요합니다. 그런데 사업 중간에 시행사가 빚을 못 갚아서 건축 중인 부동산을 압류하겠다고 달려들기 시작하면 어떻게 될까요? 공사는 중단되고 수분양자들은 물론 채권자들도 결과적으로 손해를 보게 됩니다.
이런 사태를 방지하고 시행사의 은행 등에 대한 채무 이행을 담보하기 위하여, 신탁회사가 부동산의 소유권 및 자금을 관리하고 필요한 경우 신탁부동산을 처분하여 은행 등에게 지급할 목적으로 신탁계약을 체결합니다.
- 우선수익자 (은행 등 대주단) 건설업체, 사업자금을 빌려준 은행 등이 우선수익자로 지정되고, 분양 수입금 또는 신탁부동산의 처분대가에서 우선적으로 변제를 받게 됩니다.
- 후순위: 수익자 (시행사) 공사비와 은행 빚을 다 갚고 남은 수익 또는 신탁원본은 시행사의 몫이 됩니다. 채권자는 바로 이 ‘후순위 수익권(시행사의 몫)’을 가압류하는 것입니다.
3. 신탁수익권 가압류의 장단점
(1) 신탁수익권 가압류의 장점
신탁수익권 가압류는 시행자가 그 사업에서 얻을 이익을 포괄적으로 가압류 할 수 있다는 장점이 있습니다.
- 사업이 정상적으로 마무리되고 시행사가 가져가야 할 수익을 채권자가 묶어둘 수 있습니다.
- 단순히 돈을 묶는 것을 넘어, 신탁원본(맡겨둔 부동산 자체)의 소유권 이전도 막을 수 있습니다. 가압류의 효력은 상대적 효력을 가지므로, 만약 신탁사가 시행사 몫의 남은 부동산의 소유권을 제3자에게 넘기면, 채권자는 신탁사를 상대로 손해배상청구도 할 수 있게 됩니다.
- 간혹 신탁계약이 종료될 경우 위탁자(시행사)가 수탁자(신탁회사)에 대해 가지는 소유권이전등기청구권을 가압류 하는 경우도 볼 수 있는데, 신탁을 이해하지 못한 하책 중의 하책이라고 할 수밖에 없습니다.
신탁행위로 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정한 경우 수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류하였다면, 특별한 사정이 없는 한 그 압류의 효력은 수익자가 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에 미친다.(대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결 )
(3) 신탁수익권 가압류의 단점
신탁수익권을 가압류한 채권자는 채무자를 상대로 본안소송에서 승소한 후 가압류를 본압류로 바꾸게 됩니다. 이 단계에서 현실적인 문제가 발생할 수 있습니다.
- 분양 지연 및 금융이자 증가: 부동산 경기 악화로 신탁부동산의 분양이 원활히 되지 않을 경우, 우선수익권자인 은행이 채권을 회수하지 못하면 막대한 금융이자가 계속 발생하고 최악의 경우에는 후순위 수익권이 실현되기 어렵습니다.
- 현금화의 어려움 : 신탁수익권이 가압류되면 사업 수행에 차질이 생기므로 시행사는 어떻게든 돈을 마련해 변제하고 가압류를 취하해달라고 하는 경우가 많습니다. 그런데 정말 돈이 없어 변제를 하지 못하면 신탁수익권을 현금화 해야 합니다. 이때 일부 신탁사들은 법원의 진술최고에도 불구하고 수익권의 내용(우선수익권자들이 얼마나 변제를 받았는지 등)을 제대로 밝히지 않는 등 비협조적인 태도를 취하기도 해서 현금화에 시간이 걸릴 수 있습니다.
4. 법원의 결정
본 법무사는 채권자에게 이러한 점을 설명하고 ‘신탁 원본 및 수익금 청구권’ 일체를 포괄하는 가압류를 신청하여 인용결정을 받았습니다. 가압류 절차에서 피보전권리 소명자료를 충실히 제출해 담보제공은 전액 보증보험으로 대신할 수 있었습니다.
5. 마치며
시행사가 돈이 없다고 버틸 때, 그들이 진행 중인 사업장의 ‘신탁 수익권’을 면밀히 검토하면 회수의 길이 열립니다. 받지 못한 공사대금, 용역비, 대여금 등으로 고통받고 계신다면, 숨겨진 권리를 찾아내는 법무사와 상의하시기 바랍니다.