주택 임대차 계약 갱신 가이드

주택 임대차 계약 갱신은 당사자의 합의로 이루어질 수 있음은 물론이며, 합의가 없는 경우에도 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신 또는 임차인의 갱신요구권 행사로 갱신될 수 있습니다.

1. 합의 갱신

주택 임대차 계약 갱신은 임대인과 임차인 사이의 합의로 이루어지는 것이 가장 기본적인 형태입니다.

• 합의갱신 방법
  • 합의 시기 제한 없음 : 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이가 아니더라도 합의가 가능합니다.
  • 구두나 문자메시지 등으로도 합의가 가능하지만 ‘갱신계약서’를 작성하는 것이 일반적이며, 원래 계약서의 여백에 가필을 하고 당사자가 날인이나 서명을 할 수도 있습니다.
  • 갱신계약서를 작성할 경우 반드시 원래 계약서와 갱신계약서를 함께 보관해야 합니다. 원래 계약서의 확정일자를 기준으로 우선변제권이 유지되기 때문입니다.
• 합의 내용: 계약 조건은 자유롭게 변경할 수 있습니다. 단, 주택임대차보호법의 임차인 보호를 위한 강행규정에 반하여 임차인에게 불리한 내용은 효력이 없습니다. 대표적으로 5%의 범위를 초과하여 차임을 증액하는 합의를 하더라도 임차인은 그 효력을 부인할 수 있습니다.
• ‘재계약’과 ‘갱신’의 구별
  • 재계약은 기존 계약의 종료 후, 또는 종료 전에 기존 계약을 종료시키고 새로운 계약을 체결하기로 합의하는 것입니다. 이 경우 차임증감청구권의 5% 한도는 적용되지 않습니다. 주택 임대차 계약 갱신을 전제로 차임이 증액되는 것이 아니라 당사자 합의로 차임을 새로 정하는 것이기 때문입니다. 
  • ‘재계약’으로 차임을 5% 이상 과다하게 인상하려고 시도하는 경우: 일부 임대인들은 계약을 갱신하면서 임차인에게 ‘재계약서’라는 제목의 계약서를 내밀면서 5% 이상 차임을 인상하려는 경우가 있습니다. 이런 경우 대법원은 계약서의 형식이 재계약이더라도 실질적으로 계약 갱신이라면 차임증액제한규정이 적용된다고 보고 있습니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. (대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)

2. 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 계약 기간 만료 전 일정한 기간 동안 갱신거절이나 계약조건 변경 통지를 하지 않은 경우, 이전 계약과 동일한 조건의 주택 임대차 계약 갱신으로 간주하는 제도입니다.(주택임대차보호법 제6조)

• 방법(요건): 통지기간 경과
  • 임대인: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절, 계약조건 변경통지를 하지 않아야 합니다.
  • 임차인: 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절, 계약조건 변경통지를 하지 않아야 합니다.
• 묵시적 갱신의 효과
  • 존속 기간: 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
  • 임차인의 해지권(3개월): 임차인은 묵시적 갱신이 된 경우 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.
  • 계약갱신요구권 존속: 묵시적 갱신은 임차인의 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 임차인은 추후에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

3. 임차인의 갱신요구권 및 임대인의 거절권

주틱임대차보호법은 임대인이 갱신거절의 통지를 하더라도 임차인이 갱신요구를 하면 1회에 한해 주택 임대차 계약 갱신되는 것으로 정하고 있습니다. 다만 일정한 경우 임대인의 거절권이 우선합니다.

(1) 임차인의 갱신요구권 (주택임대차보호법 제6조의3)

• 행사 기간: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 요구해야 합니다.
• 횟수 및 기간: 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.
• 임차인의 해지 통보: 임차인은 갱신요구권을 행사한 경우에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.

(2) 임대인의 갱신거절권

임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 있으면 임차인의 주택 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서)

• 차임 연체: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.
  상가나 주택이나 마찬가지로, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 2기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면, 그 후 밀린 차임을 지급했더라도 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 즉, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있을 필요는 없습니다.(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결)
• 부정 임차: 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 보상 합의: 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 무단 전대: 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
• 고의/중과실 파손: 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 재건축: 주택의 전부 또는 대부분을 철거/재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (계획 고지, 안전사고 우려, 법령에 따른 재건축 등)
  • 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  • 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  • 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우(도시 및 주거환경정비법 제70조 등)
• 실거주 목적: 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  임차된 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하며, 갱신거절 기간(임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내라면 실거주 목적을 들어 임대차계약 갱신을 거절할 수 있습니다.(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결)
  그리고 임대인이 실제 거주를 목적으로 임차인의 갱신요구를 거절하고 2년 내 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하거나 매도한 경우 **손해배상책임**을 질 수 있습니다.

4. 합의갱신, 묵시적 갱신, 갱신요구권의 관계(순서)

위에서 본 3가지 주택 임대차 계약 갱신은 서로 별개로서, 임차인의 갱신요구권의 행사 횟수에만 1번의 제한이 있습니다. 또한 갱신 형태는 순서에 관계없이 이루어질 수 있습니다.