차임증액청구권은 일반적으로 임대인만 증액청구권을 행사할 수 있고, 일방적으로 월세나 보증금을 5% 올릴 수 있다고 오해하는 경우가 많습니다. 하지만 임대차 계약 기간 중 경제 사정이 변동되면 임대인뿐만 아니라 임차인도 차임(월세, 임대료)의 조정을 요구할 수 있고, 이를 차임증감청구권이라고 합니다. 이 글에서는 차임증액청구권의 요건과 효력 발생 시기에 대해 알기 쉽게 정리해 드립니다.
목차
1. 차임증감청구권이란?
의의: 차임증감청구권이란 임대주택에 대한 조세, 공과금 부담이 늘거나 줄었을 때, 혹은 경제 사정의 급격한 변동으로 인해 기존에 약정한 차임(임대료)이 적절하지 않게 된 경우 당사자가 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있는 권리입니다 (민법 제628조) 쉽게 말해, “물가가 너무 올랐으니 월세를 올려달라”거나, “경기가 너무 안 좋으니 월세를 깎아달라”고 요구할 수 있는 권리입니다.
2. 임대인의 증액청구권의 제한
- 상한 제한: 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서는 임차인 보호를 위해 증액청구 한도를 약정한 월세 또는 보증금의 5%로 제한하고 있습니다. (주택임대차보호법 제7조, 상가임대차보호법 제11조)
주택임대차보호법 및 상가임대차보호법이 정한 차임증액의 제한(5%)은 임대차계약의 존속 중 차임증액청구권을 행사한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다.
그런데 실질적으로 **임대차 계약을 갱신**하면서 ‘재계약’이라는 제목의 계약서를 작성한 경우, 대법원 판례는 재계약이나 증액 합의가 이루어진 것으로 보지 않고, 실질에 따라 계약이 갱신된 것으로 보아 차임증액 한도를 적용하고 있습니다. - 주기 제한: 임차인은 차임증액청구권을 행사한 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못합니다.
- 민법상 임대차에는 이러한 제한은 없습니다.(창고 등)
3. 임대인 증액 청구 방법 및 효력 발생시기
차임증감청구권은 사법상 형성권의 성질을 가집니다. 재판(소송)을 통해서만 행사해야 하는 것은 아니며, 재판 외의 청구(내용증명, 구두 통보 등)로도 가능합니다. 얼핏 와 닿지 않는 말이지만 실제 과정을 보면 사법상 형성권의 뜻을 이해할 수 있습니다.
- 임대인의 증액청구
구두 통보, 내용증명(재판 외의 청구)로 가능하며, 차임 증액청구를 위해 곧바로 소송을 제기할 필요는 없습니다. - 협의 또는 소송제기
임차인과 임대인 사이에 협의가 이루어지면 차임 증액의 효과가 생깁니다. 다만 차임을 5% 이상 올리기로 협의했더라도 강행법규에 위반되어 효력이 없으므로, 임차인은 나중에 5% 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제10조의2)
협의가 이루어지지 않는다면, 결국 소송을 통해 법원이 증액을 할지 여부 및 얼마나 증액할 지를 5% 한도에서 결정하게 됩니다. - 임대인의 증액청구가 인용된 경우 차임증액의 효과 발생시기
법원이 차임 증액을 결정하게 되면, 그 효력은 판결 확정일이 아닌 **’증액 청구가 임차인에게 도달한 때’**로 소급하여 발생합니다. 즉, 재판이 길어져도 처음에 올려달라고 했던 날짜부터 계산하여 인상분을 줘야 합니다. - 지체 책임 및 계약 해지 여부
가장 중요한 부분입니다. 법원의 결정이 나오기 전까지 임차인이 ‘증액 전의 기존 차임’만 지급했다고 해서 임대차계약의 해지 사유 인 ‘차임 연체’가 되지는 않습니다. 단 증액된 차임에 대한 지연이자는 임대인의 증액청구를 받은 다음날부터 지급해야 합니다.
임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다 …대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로서, 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니다.(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 )
4. 임대인의 감액청구권
흔하지는 않지만 경제사정의 변동에 따라 약정된 임대료가 과다하게 되었다면 임차인도 감액을 요구할 수 있습니다. 이 경우 5%의 제한은 없습니다.
요약
- 경제 사정 변동 시: 임대인과 임차인 모두 차임의 증감을 청구할 수 있다.
- 증액 한도: 주택 및 상가 임대차보호법상 증액은 5% 제한이 있다.
- 효력 시기: 법원 결정 시, ‘청구한 날’부터 증감된 요금이 적용된다.
- 주의사항: 협의 거부 자체만으로는 계약 해지 사유가 되지 않는다.
임대차 계약을 갱신하면 임대료나 보증금을 5% 인상해줘야 하나요?
무조건 5%를 인상해줘야 하는 것은 아니며 5%는 상한입니다. 임대차 계약의 갱신과 차임증액청구권은 별개입니다. 다만 임대차를 갱신하는 기회에 임대인이 차임증액요구를 하는 경우가 많을 뿐입니다.
임대차를 2년만에 갱신했다면 임대료나 보증금을 10% 인상해도 되나요?
5%를 초과할 수 없습니다. 차임증액청구는 한 번 행사하면 1년 이내에는 하지 못합니다. 증액청구를 하지 않았다고 해서 5%가 ‘이월’되는 것이 아닙니다.