공동소유 부동산의 임대차 계약 시 조심할점

공동소유 부동산의 임대차 계약은  임대인 측이 공유 지분 과반수를 확보했는지 확인하는 것이 핵심입니다.  부주의하게 계약을 체결할 경우 임대차 기간 보장을 받지 못하고 보증금 반환에도 심각한 문제가 생길 수 있습니다.

1. 공동소유와 지분의 의미

공동소유는 하나의 물건에 대한 소유권이 여러 사람에게 나뉘어 속한 형태입니다. 흔히 ‘공동명의’라고도 부릅니다.

지분(持分): 공동소유자가 해당 부동산 전체를 사용하는 비율을 의미합니다. 예를 들어, 2층 건물을 A와 B가 1/2씩 공유한다는 것은 A가 1개층을 마음대로 쓰는 것이 아니라, 건물 전체를 A와 B가 1/2의 비율로 소유하고 이용할 수 있다는 뜻입니다.

2. 공유소유 부동산의 임대차 계약 체결 방법

공동소유 부동산의 임대차 계약 체결은 공유물의 관리 행위에 해당하며, 민법 제265조에 따라 공유 지분의 과반수로 결정해야 합니다. 꼭 공유자 전원이 공동임대인이 되어야 하는 것은 아니며, 공유물을 임대하겠다는 의사결정은 공유자들 지분의 과반수로 결정되어야 한다는 뜻입니다.

1) 공유자들의 임대차계약 체결(관리방법) 결정: 지분 과반수

• 사람의 수 (X), 지분 (O): 의사 결정은 공유자의 ‘인원수’가 아닌, 지분의 과반수로 이뤄져야 합니다. 마치 주식회사에서 주주총회를 할 때 인원수에 따른 다수결이 아니라 주식의 수로 의사결정을 하는 것과 같습니다. 
• 예시: A (지분 60%), B (지분 40%)일 경우, B의 반대에도 불구하고 A 혼자 임대차 계약을 결정할 수 있습니다. A, B, C 3명이 3분의1씩 지분을 가지고 있다면 두 명 이상이 임대차 계약 체결에 찬성해야 합니다. 
• 이 점은 공유자들이 부부, 가족관계이거나, 생판 남이거나 아무 차이가 없으므로 ‘사람의 수’ 또는 ‘관계’ 가 아니라 부동산등기사항증명서에 명시된 지분을 반드시 확인해야 합니다.
  가족 관계니까 괜찮다는 말만 믿고 과반수에 미달하는 지분권자와 계약을 했다가는 문제가 생길 수 있습니다. 부부 사이에는 일상가사대리권이 있지만 일반적으로 부동산의 임대는 일상가사로 인정되지 않습니다.

2) 임대차 계약서상 임대인

지분의 과반수로 공동소유 부동산의 임대차 계약을 체결하기로 결정했다고 해서 모든 공유자가 당연히 임대인이 되어야만 하는 것은 아닙니다.
예를 들어 A와 B가 주택을 2분의 1씩 공유하는 경우 일부 공유자만 임대인이 되어 임대차계약을 체결하고 나머지 공유자는 여기 동의만 해줄 수도 있습니다.

방법	내용	차임채권/보증금반환채무 귀속
방법 1: A, B가 공동임대인이 되는 방법	임대인란에 모든 공유자 이름을 기재하고 서명/날인	A, B
방법 2: A가 임대인 + B의 동의를 명시하는 방법	임대인란에 일부 공유자만 기재하고, 특약 사항에 “다른 공유자 ◯◯◯도 본 계약에 동의한다”는 문구를 넣고 해당 공유자의 서명/날인을 받는 방법 (지분 과반수가 되어야 함)	A

3. 공유 지분 과반수 결정으로 계약한 경우 (안전한 계약)

1) 모든 공유자가 공동 임대인이 된 경우 (방법 1)

• 임대인: A, B
• 보증금 반환: A와 B의 보증금 반환 채무는 불가분채무가 됩니다. 임차인은 공동 임대인 중 누구에게든 보증금 전액을 청구할 수 있어 임차인에게 가장 유리합니다.
• 대항력/우선변제권: 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법의 요건을 갖추었다면 임차인의 대항력과 우선변제권이 보장됩니다.

2) 과반수 지분 동의 후 일부 공유자만 임대인이 된 경우 (방법 2)

• 임대인: A
• 보증금 반환: 임대인 A가 보증금 반환 채무를 집니다.
• 대항력/우선변제권: 마찬가지로 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법의 요건을 갖추면 임차인의 대항력과 우선변제권이 보장됩니다. 임차인은 ‘지분’을 임차하는 것이 아니라 과반수 동의를 얻은 ‘목적물’을 임차하는 것이기 때문입니다.

4. 공유 지분 과반수에 미달한 결정으로 계약한 경우 (위험한 계약)

• 예시: A (지분 50%), B (지분 50%)일 때, B의 동의 없이 A와만 임대차 계약 체결. (50%는 과반수가 아님) 
• 임대차 계약의 효력: 임대인 A와 임차인 사이의 계약은 유효하게 성립합니다. 하지만 이 계약은 B에 대해서는 무효입니다. 

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 것과 같은 행위는 공유물의 관리행위라 할 것이고, 공유물의 관리행위는 민법 제265조가 정하는 바에 따라 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이어서, 공유자의 지분의 과반수가 되지 못하는 공유자의 임대행위는 적어도 나머지 공유자에 대하여는 무효인 계약이라 할 것이다(대법원 1962. 4. 4. 선고 62다1 판결 참조)

• 다른 지분권자의 인도(퇴거)요구 위험: 다른 공유자 B는 임차인에게 해당 부동산의 인도(퇴거)를 요구할 수 있으며, 임차인은 이에 응해야 합니다. 그리고 임차인이 퇴거당하면 A에게 채무불이행책임을 물을 수 있습니다.
  최근 대법원은 과반수에 미달하는 소수지분권자가 단독으로 공유물을 점유 사용하는 경우 다른 소수지분권자의 인도청구는 불가능하고, 공유물에 대한 방해상태를 제거할 수 있을 뿐이라고 입장을 변경했습니다.(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522) 이 판례를 근거로 소수지분권자가 임대한 경우 다른 공유자가 임차인을 상대로 단독으로 공유물의 인도를 청구할 수는 없다고 대법원이 판단할 것으로 보는 견해도 있지만 아직 명시적 판례 변경은 없습니다. 
• 대항력/우선변제권 (X): 주택/상가임대차보호법의 보호를 받으려면 ‘적법한 임대 권한이 있는 자’와 계약해야 합니다. 지분 과반수의 결정이 아닌 임대차 계약은 나머지 공유자에 대해 무효이므로, 임차인은 그 임차목적물에 대한 경매절차에서 대항력과 우선변제권을 인정받지 못합니다. (서울중앙지방법원 2022. 1. 14. 선고 2021가단5049044판결, 부산지방법원 2023. 6. 1. 선고 2022가단305492판결 등)
• 보증금 반환 책임: 임대인 A가 보증금 반환 책임을 집니다. 

5. 임대차 갱신 및 해지: 지분 과반수 결정

임대차 계약의 체결뿐만 아니라, 임대차의 갱신 또는 갱신 거절 통지 및 계약 해지 역시 공유 지분 과반수로 결정해야 합니다.

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결)

결론: 공동소유 부동산의 임대차 계약

공동소유 부동산의 임대차 계약은 부동산등기사항전부증명서를 통해 소유자들의 지분을 확인하고, 지분 과반수 이상의 동의를 반드시 받아두어야 하며, 가급적 공유자 전원을 공동임대인으로 하여 임대차계약을 체결하는 것이 좋습니다.