임대차 계약이 종료될 경우 건물 인도 또는 보증금 반환을 이행하지 않으면 1. 소송을 제기해서 확정판결을 받는데 최소 6개월에서 길게는 2년 정도의 시간이 걸리고, 2. 그 후 강제집행을 할 수 있습니다. 이런 점을 이용해 무작정 버티며 시간을 끄는 경우가 많은데, 제소전 화해를 이용하면 소송절차를 거칠 필요 없이 바로 강제집행을 할 수 있습니다.
1. 제소전 화해의 뜻
제소전 화해는 말 그대로 소송을 제기하기 전에 화해한다는 뜻입니다. 화해는 누구든 언제나 할 수 있지만, 민사소송법은 소송을 하기 전에 미리 법원에 화해를 시켜달라고 신청하는 ‘제소전 화해’ 절차를 정하고 있습니다.(민사소송법 제385조)
제소전 화해가 성립되면 그 내용은 ‘화해조서’에 기재되어 확정판결과 같은 효력을 가집니다. (민사소송법 제220조) 실제 분쟁이 있어서 제소전 화해를 신청하는 경우는 드물고, 주로 임대차 계약이 종료되면 소송 없이 곧바로 건물 인도 또는 보증금반환의 강제집행을 할 수 있도록 미리 제소전 화해를 신청하는 경우가 대부분입니다. 이를 두고 제소전 화해를 남용한다는 지적도 있지만, 분쟁을 방지한다는 제도의 목적에 어긋나지는 않으므로 법원에서는 임대차에 관련된 제소전 화해를 처리해주고 있습니다.
2. 제소전 화해의 효력 : 확정판결과 같은 효력
- 집행력: 화해조서는 판결문과 마찬가지로 집행력이 있습니다. 원래 임대차계약이 끝나고 임차인이 건물을 반환하지 않으면 1. 건물인도소송을 제기하서 승소판결이 확정되면, 2. 강제집행을 해야 하지만, 제소전 화해조서를 미리 만들어 두면 소송 없이 곧바로 강제집행을 할 수 있게 되는 겁니다.
- 기판력 : 화해 내용이 강행법규에 저촉된다 하더라도 당사자는 화해가 무효라고 주장할 수 없습니다. 물론 법원에서는 강행법규에 위반되는 화해조항은 삭제하도록 하고 있습니다. (예를 들어 임대료를 1회만 연체해도 임대차계약이 해지된다는 내용은 강행법규에 반하므로 화해조항에서 빼야 합니다)
- 형성력(창설적 효력) : 화해계약을 내용으로 하는 제소전 화해 성립되면 기존의 권리·의무 관계는 사라지고, 화해한 내용대로 새로운 권리·의무 관계가 생깁니다.
기존 임대차계약의 내용이 불분명한 경우, 특히 임대차를 갱신하면서 ‘새로운 계약’인지 ‘갱신’인지 분명히 하지 않았던 경우(상가의 경우 10년의 갱신기간과 관련해서 소유자가 변경되면서 불분명한 계약서가 작성되는 일이 많습니다) 화해조항을 통해 법률관계를 분명히 해서 분쟁을 예방할 수 있습니다.하지만 창설적 효력은 당사자들이 서로 양보하여 확정하기로 합의한 사항에만 발생하며, 화해의 대상이 아니었던 다른 법률 관계에는 영향을 주지 않습니다.
예를 들어 ‘임차인은 기간 만료일에 보증금을 반환받음과 동시에 점포를 인도한다’는 화해조항이 있어도 임차인이 계약갱신요구권을 포기한 것으로 해석되지 않습니다.(대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결)
3. 제소전 화해 신청
- 합의: 당사자는 신청 전에 합의를 끝내서 화해조항을 만들고 제소전 화해를 신청하는게 대부분 입니다.
- 관할 법원: 상대방 주소지의 지방법원이 원칙적인 관할법원이만, 양쪽 당사자가 합의로 관할법원을 지정할 수도 있습니다.
- 신청서 제출: 화해신청서에는 당사자 사이에 합의된 화해조항을 첨부하고 목적물 특정을 위한 도면 등을 첨부해야 합니다.
- 화해기일의 진행 및 제소전 화해 성립:
- 화해기일의 지정: 법원은 상대방에게 신청서 부본을 송달하고, 화해기일을 정하여 양쪽 당사자에게 통지합니다.(민사소송법 제385조 제4항, 제255조 제1항, 제258조 제1항)
- 당사자 출석: 법원은 화해 조항이 당사자의 의사에 합치하는지 확인합니다. 따라서 화해기일에는 당사자 쌍방이 출석해야 합니다. 한쪽이라도 불출석하면 기일을 연기하고, 2회 불출석하면 화해가 성립하지 않은 것으로 종결됩니다.
- 강행 법규 위반 여부 확인: 법원은 화해조항에 강행 법규에 위반되는 내용이 있을 경우 수정, 삭제하라고 하며 이에 불응하면 화해신청을 각하합니다.
예를 들어 임차인이 1회만 차임을 연체하면 임대차계약을 해제하고 건물을 인도해야 한다는 등의 내용은 넣을 수 없습니다. - 화해 성립: 화해가 성립되면 법원 사무관은 화해조서를 작성하고 양쪽 당사자에게 송달합니다.(민사소송규칙 제58조)
임대차 계약에서 제소전 화해는 효율적인 분쟁 방지 수단입니다. 하지만 양 당사자의 분명한 사전 합의가 있어야 하며, 일방적 요구로 진행하는 경우 상대방이 이런 저런 핑계로 화해기일에 불출석하면서 각하될 수도 있습니다.
4. 제소전 화해조서에 의한 강제집행(건물인도)
제소전 화해조서는 판결문과 마찬가지로 집행력이 있으므로 집행문을 부여받아 송달증명원과 함께 집행관사무소에 제출하고 강제집행을 신청할 수 있습니다.
집행문 부여를 신청할 때에는 임대차 기간이 끝났거나 임차인이 차임을 연체했다는 등 계약종료 사유를 특정하여 소명자료를 첨부합니다.
이때 임차인은 임대차가 종료되지 않았다고 다투며 ‘집행문 부여에 대한 이의신청’을 할 수 있습니다. 하지만 집행이 자동으로 정지되지 않으므로 임차인은 따로 강제집행정지신청을 해야 하는데, 임차인 주장에 명백한 근거가 있지 않은 이상 많은 현금을 공탁해야 강제집행을 정지시킬 수 있습니다.
이런 점 때문에 ‘무작정 버티는 행동’은 하기 힘들어집니다.
5. 인도집행공증과 제소전 화해의 비교
- 금전거래를 할 때는 채무를 이행하지 않으면 바로 강제집행을 할 수 있도록 공증을 이용하는 경우가 많습니다.
- 공증인법 개정으로 금전채권 뿐만 아니라, 토지, 건물 등의 임대차 계약이 종료되면 별도의 판결 없이 강제집행을 승낙한다는 뜻을 공정증서로 작성하는 ‘인도집행공증’이 가능해졌습니다.(공증인법 제56조의3)
- 하지만 주택이나 상가와 같은 건물임대차의 경우 임차건물을 인도 또는 반환하기 6개월 전에만 인도집행증서를 작성할 수 있습니다. 따라서 임대차 계약 체결(또는 갱신)시점에 작성하는 것이 불가능하기 때문에 실제로는 제소전 화해가 이용되고 있습니다.